주택 담보 대출이라고 잘 알려진 모기지론은 영어로 mortgage loan이라고 쓴다. 여기서 mortgage의 철자가 조금 낮설다.
자음이 3개나 연달아 나와 발음이 어렵다. 이 단어가 이렇게 이상하게 생긴 것은 영어가 아니기 때문이다.
프랑스어로 죽음을 의미하는 mort와 담보를 뜻하는 gage가 합쳐진 말이다. 영어의 mortal(죽음의)을 생각하면 그 의미가 금방 와 닿을 것이다.
사실 모기지론은 무척 오래된 제도다. 중세 시대에 시작되었으며 당시 유럽 귀족들사이에는 토지가 경제의 단위였다.
자신의 영지에서 나오는 수확물과 세금이 전부였다. 그러나 토지는 현물만을 생산해내는 데 반해 , 귀족들은 현금이 필요한 경우가 많았다. 예를 들어 지금의 중동 지방인 오리헨트에서 수입되는 사치품을 구입하려면 상당한 금액을 현금으로 지불해야 했다.
중세의 봉건제도는 주군이 봉신에게 영지를 분배해주고 봉신의 세력과 영지에서 나오는 세금을 징수할 권리를 인정해주는 제도다. 주군과 봉신은 서로 신의 성실을 지키겠다는 맹세로 맺어져 있었고, 주군이 요청하면 봉신은 군대를 끌고 전쟁에 참가해야 했다.
가뜩이나 현금이 부족하던 중세 유럽의 제후들은 또 다른 사건을 맞닥뜨리게 된다. 십자군 원정이 시작된 것이다. 하지만 전쟁은 신앙심과 명분만으로는 할 수 없다. 제후들은 원정에 참여하기 위해 자신들의 영지를 돈 많은 대제후에게 담보로 맡기고 현금을 빌렸다. 본격적인 모기지론의 시대가 이미 11세기에 열렸다.
관례적으로 mortgage라고 불렸던 이 고리대금은 수도원의 동의하에 이루어지는 대표적인 돈벌이 수단이었다. 고리대금의 확정 이율은 10~15퍼센트였는데, 단기간에 원금을 상환하는 것은 원천적으로 배제되었다. 최소 15년에서 20년씩 이자를 물어야 하는 경우가 빈번했고, 짧아야 2년에서 10년이었다. 그 이하는 존재하지도 않았다.
당시 토지를 담보로 설정하고 빌리는 돈의 총액은 토지 가치의 3분의 3를 넘을 수 없었다.